Cuestionar el statu quo: por qué los inquilinos deben examinar más detenidamente los gastos de comunidad

Los propietarios (o sus administradores) suelen retrasarse en la presentación de los presupuestos; a veces, no los envían hasta bien entrado el ejercicio de gastos de comunidad. Si ese es tu caso, no eres el único; esto ocurre en aproximadamente el 50 % de los casos.

Del mismo modo, los propietarios suelen retrasarse en la emisión de los certificados finales, sobre todo cuando los inquilinos tienen derecho a devoluciones porque los costes reales han sido inferiores a lo presupuestado. Las explicaciones y los comentarios sobre los costes también pueden ser insuficientes o inexistentes, y apenas se justifica el reparto de los gastos. Y lo que es más importante, los inquilinos pueden disponer de un plazo limitado tras la emisión del certificado para impugnar los gastos declarados —si es que pueden hacerlo sin incurrir en costes adicionales—.

Si eres un director financiero o un director inmobiliario muy ocupado de una empresa inquilina, esto suele acabar en la pila de tareas pendientes, para luego olvidarse o simplemente aceptarse. Las mejores prácticas dictan que los presupuestos deben presentarse a más tardar un mes antes de que comience el ejercicio de gastos de comunidad, que los certificados definitivos se emitan en un plazo de cuatro meses desde el cierre del ejercicio y que se concedan otros cuatro meses para que los inquilinos revisen los costes. Sin embargo, ten en cuenta cualquier plazo específico establecido en tu contrato de alquiler, ya que estos pueden tener prioridad y evitar problemas futuros.

Las consecuencias de una mala gestión por parte del arrendador pueden ser importantes para una empresa:

• No puedes prever en tu presupuesto el aumento de los costes.
• Es posible que tu arrendador ya se haya comprometido a asumir nuevos gastos antes incluso de que hayas recibido el presupuesto, y mucho menos de que hayas tenido la oportunidad de cuestionarlo.
• Estás perdiendo dinero. A menudo se cobra de más a los inquilinos sin que estos se den cuenta, lo que hace que, sin quererlo, sufraguen gastos que deberían correr a cargo del propietario, desviando así fondos que podrían destinarse al crecimiento de su propio negocio.

Por si una mala gestión no fuera suficiente, uno de los aspectos más destacados en cuanto a sobrecostes en 2024 fueron los gastos de administración de la finca. Estos están aumentando considerablemente, sobre todo en Londres, y a menudo incluyen tareas que ya deberían estar cubiertas por los honorarios de gestión de las agencias inmobiliarias. ¿Por qué? Porque esos honorarios deberían ser fijos. Así que no solo la gestión es deficiente, ¡sino que además los propietarios están cobrando más por ella!

Ten en cuenta también los gastos de instalaciones mecánicas y eléctricas (M&E). Algunos propietarios optan por contratos de mantenimiento con todo incluido, pero siguen incurriendo en costes adicionales que no deberían cobrarse y los repercuten a los inquilinos. Los costes de reparación deben contabilizarse por separado de los de sustitución. Ante la próxima normativa MEES sobre el rendimiento energético de los edificios, algunos propietarios están optando por modernizar en lugar de reparar o sustituir las instalaciones y los elementos estructurales. Los costes de capital —si se indican— suelen ser considerables y pueden resultar impactantes. Pero, ¿es usted realmente responsable según las condiciones de su contrato de alquiler? ¿Existe alguna alternativa más rentable y que cumpla con la normativa?

Con asesoramiento profesional, se puede comprobar la validez de estos costes —tanto en el marco de su contrato de alquiler como del Código de Prácticas de la RICS—, lo que podría permitir negociar reducciones significativas. Si no está seguro de si le están cobrando correctamente, es recomendable que solicite asesoramiento.

Nuestro equipo especializado de peritos inmobiliarios e ingenieros de gestión de instalaciones puede revisar su contrato de alquiler y comparar rápidamente los costes de sus gastos de comunidad. De este modo, se pueden cuestionar ante el propietario los gastos excesivos y las anomalías, lo que a menudo da lugar a importantes descuentos y reducciones en los futuros gastos de comunidad.